Umowa przedwstępna

Pojęcie umowy przedwstępnej związane jest z drugim, mniej rozpowszechnionym pojęciem umowy przyrzeczonej.

Oba zagadnienia regulują dwa przepisy – art. 389 i 390 k.c.

Istotą umowy przedwstępnej jest zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy, której istotne postanowienia muszą zostać określone już w umowie przedwstępnej.

Umowa przedwstępna ma za zadanie odłożenie w czasie zawarcia ostatecznej – definitywnej umowy, ale potwierdzenie przez strony woli jej zawarcia i określenie warunków. Przykładowo w przypadku umowy kupna-sprzedaży, kupujący uzyskuje zapewnienie, że sprzedający nie sprzeda rzeczy innej osobie, zaś sprzedający zostaje zapewniony, że nie musi szukać innego kupującego. Powodem odłożenia w czasie zawarcia umowy przyrzeczonej najczęściej jest konieczność uzyskania kredytu (np. na zakup nieruchomości), czy też konieczność uzyskania dokumentów (wypisów, wyrysów, map, zaświadczeń itp.).

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Stanowi o tym art. 389 § 1 k.c.

Powyższy przepis wyznacza jedynie konieczne postanowienia tej czynności prawnej. Nie rodzi wątpliwości w orzecznictwie dopuszczalność wprowadzenia do umów, w tym i umowy przedwstępnej tzw. dodatkowych zastrzeżeń umownych. Zalicza się do nich m.in. zadatek, który jest instytucją prawną, regulowaną ustawowo (art. 394 k.c.). W pojęciu zadatku mieści się zarówno jego przedmiot tj. suma pieniężna lub rzecz dana przy zawarciu umowy, jak i postanowienie umowne – dodatkowe zastrzeżenie umowne o określonych skutkach prawnych (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 7 lipca 2011 r., V ACa 308/11). Innymi postanowieniami są np. prawo odstąpienia, odstępne, kara umowna, czy warunek.

W ramach swobody kontraktowej strony umowy przedwstępnej mogą określić w niej termin, którego upływ powoduje wygaśnięcie obowiązku zawarcia umowy przedwstępnej oraz wprowadzić do niej postanowienia, które nie stanowią warunku w rozumieniu art. 89 k.c. i uprawniają jedynie jedną ze stron umowy do odstąpienia od zawarcia umowy przyrzeczonej w przypadku, gdy będą zajdą okoliczności wskazane w umowie (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego 2011 r., I CSK 282/10).

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 k.c.).

Umowy przedwstępne są powszechnie spotykane w przypadku kupna-sprzedaży nieruchomości.

Umowa przedwstępna pozwala na ujawnienie w księdze wieczystej nieruchomości roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, ostrzegającego innego potencjalnego nabywcę nieruchomości o roszczeniu skutecznego względem tej nieruchomości.

Konsekwencje uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej reguluje natomiast art. 390 k.c.

Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania (art. 390 § 1 k.c.).

Gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.).

Mimo iż powyższy przepis nie zawiera innych warunków, konsekwencje uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej zależą od formy umowy przedwstępnej.

Przepisy kodeksu nie przewidują dla ważności umowy przedwstępnej żadnej formy szczególnej, zarówno pisemnej, jak i formy aktu notarialnego. Oznacza to, że umowa przedwstępna przeniesienia własności nieruchomości może zostać zawarta bez udziału notariusza. Trzeba jednak pamiętać, że sama umowa przyrzeczona już bez udziału notariusza zawarta być nie może.

Niemniej, w przypadku, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, tj. zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, druga strona może domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że w takiej sytuacji, strona która uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, może zostać przymusowo zmuszona do jej zawarcia przez Sąd. Oświadczenie takiej strony jest wtedy zastępowane orzeczeniem Sądu.

Skutki te regulują art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.

Stosownie do art. 64 k.c., prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.

Art. 1047 § 1 k.p.c. stanowi, że jeżeli dłużnik jest obowiązany do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia zastępuje oświadczenie dłużnika.

Jeżeli natomiast złożenie oświadczenia woli jest uzależnione od świadczenia wzajemnego wierzyciela, skutek wymieniony w paragrafie poprzedzającym powstaje dopiero z chwilą prawomocnego nadania orzeczeniu klauzuli wykonalności (art. 1047 § 2 k.p.c.).

Jeżeli umowa przedwstępna zostaje sporządzona w innej formie niż wymagana do ważności umowy przyrzeczonej, stronom umowy przedwstępnej przysługuje jedynie możliwość roszczenia odszkodowawczego, a nie zawarcie umowy przyrzeczonej.

Ustawodawca nie definiuje pojęcia „uchylenia się” od zawarcia umowy przyrzeczonej. Zgodnie z ogólnymi regułami znaczeniowymi „uchylić się” oznacza „uniknąć czegoś, wymówić się od czegoś”. Oznacza to, że takie zachowanie nakierowane jest na niewykonanie zobowiązania. W orzecznictwie Sądu Najwyższego, jak i literaturze przyjmuje się, że sformułowanie zawarte w art. 390 § 1 k.c. obejmuje tylko bezpodstawną odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej. Uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej będące przejawem niewykonania umowy przedwstępnej, powinno być rozumiane jako świadome działanie, bądź zaniechanie zmierzające do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej, a przynajmniej godzenie się z takim skutkiem. Uchyleniem się od zawarcia umowy przyrzeczonej może być już sama zwłoka zobowiązanego (Wyroki Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 1999 r., II CKN 624/98, z dnia 26 września 2001 r., IV CKN 461/00, z dnia 16 grudnia 2005 r., III CK 344/05, z dnia 30 maja 2006 r., IV CSK 66/06, z dnia 14 lipca 2010 r., V CSK 7/10, wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 7 lipca 2011 r., V ACa 308/11).

Zgodnie z art. 390 § 3 k.c. roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

W przypadku chęci uzyskania dodatkowej, bardziej szczegółowej analizy konkretnego przypadku, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią.