Spadający sopel, śnieg, bryła lodu

Spadający sopel, śnieg, czy bryła lodu z budynku może spowodować poważny uszczerbek na zdrowiu.

Dla przypomnienia sopel, czy bryła lodu poruszają się ruchem jednostajnie przyspieszonym. Prędkość końcową (prędkość upadku) określić można wzorem vk=√2gh (co można przełożyć na: prędkość końcowa wynosi pierwiastek z dwa razy przyspieszenie ziemskie razy wysokość budynku). Przy budynku o wysokości 15 m, sopel spadnie z prędkością 17,15 m/s (√2*9,81 m/s*15m), co daje 61,75 km/h. Polecam artykuł „Spadające z dachów sople lodu jak strzały z pistoletu”(http://lodz.wyborcza.pl/lodz/1,35136,8842518,Spadajace_z_dachow_sople_lodu_jak_strzaly_z_pistoletu.html).

Zgodnie z art. art. 14 pkt 1 i 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Tekst jednolity Dz. U. z 2015 r., poz. 1892 ze zm.) zarząd nieruchomością wspólną przez wspólnotę mieszkaniową obejmuje m.in. bieżącą konserwację i ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem porządku i czystości nieruchomości.

Na podstawie art. 61 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Tekst jednolity Dz. U. z 2016 r., poz. 290 ze zm.) właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem m.in. sił natury, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Śnieg, lód, sople znajdujące się na dachu leżą w gestii właściciela, wspólnoty mieszkaniowej, jako że dach jest częścią wspólna nieruchomości. Natomiast balkon, przynależący do lokalu mieszkalnego odśnieżany jest przez właściciela. Tak samo loggi.

Wbrew powszechnemu przekonaniu za szkodę spowodowaną spadającym soplem, śniegiem czy bryłą lodu nie ponosi się odpowiedzialności na zasadzie ryzyka, zgodnie z art. 433 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) Przepis ten stanowi: Za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec.

Przepis stanowi bowiem o wyrzuceniu, wylaniu, spadnięciu z pomieszczenia, a nie z dachu. Dach nie jest pomieszczeniem.

Sądy przyjmują, że „Podstawę odpowiedzialności pozwanego Skarbu Państwa za szkody powstałe w wyniku zrzucania śniegu i lodu z dachu domu przezeń administrowanego stanowi zawinione działanie pracowników pozwanego przy wykonywaniu powierzonych im czynności (art. 417 k.c.), a nie art. 433 k.c.” (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 marca 1971 r., I CR 16/71, OSNC 1972 nr 1, poz. 8).

Wobec powyższego, odpowiedzialność cywilna za skutki wynikające z braku albo niewłaściwego zarządzania nieruchomością wspólną, a zatem również utrzymania dachu w należytym stanie, oparta jest na ogólnej zasadzie winy (art. 415 k.c.). Powoduje to, że dochodząc roszczeń z tytułu szkody, poszkodowany musi udowodnić okoliczności i przyczynę powstania szkody.

Sama bez prawność wydaje się oczywista, albowiem „Spadający śnieg i lód z dachu na chodnik i miejsca parkingowe nie jest czymś normalnym i akceptowalnym. Podjęcie działań, które mają temu zapobiec, nie powinno być zatem oceniane jako coś wyjątkowego, nadmiernego, czego nie należy oczekiwać od właściciela budynku. Ogólny obowiązek utrzymywania budynku w takim stanie, aby nie wyrządził nikomu szkody, wynika chociażby z zasad racjonalnego postępowania podmiotu prawa, w tym dbania o to, aby rzecz (czy to ruchomość czy nieruchomość) nie wyrządziła nikomu szkody, czy to w następstwie działania, a więc posługiwania się daną rzeczą, czy też zaniechania, a więc braku podjęcia działań, które mają zapobiec wyrządzeniu szkody” (Wyrok Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie z dnia 15 listopada 2016 r., XI Gc 1038/16).

Przechodzień, który został poszkodowany, czy właściciel pojazdu, który został uszkodzony mają prawo oczekiwać, że zobowiązane podmioty będą utrzymywać dach w należytym stanie, a zatem usuwać z niego śnieg i lód gromadzące się na skutek opadów atmosferycznych, albowiem stanowią one zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi, oraz mienia. Nie może stanowić zwolnienie od odpowiedzialności to, że opady są intensywne, czy że nagle przyszła odwilż.

Wspólnota może uwolnić się od odpowiedzialności w sytuacji, gdy powierzenia czynności zarządzania zawodowemu zarządcy, czy administratorowi albo zatrudnia firmę odśnieżającą i odladzającą. Zgodnie bowiem z art. 429 k.c., kto powierza wykonanie czynności drugiemu, ten jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną przez sprawcę przy wykonywaniu powierzonej mu czynności, chyba że nie ponosi winy w wyborze albo że wykonanie czynności powierzył osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, które w zakresie swej działalności zawodowej trudnią się wykonywaniem takich czynności.

Przepisy (art. 184a i 184b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Tekst jednolity Dz.U. 2016, poz. 2147) pozwalają by nieruchomość byłą zarządzana przez przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:
1) właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2) bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3) właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;
4) bieżące administrowanie nieruchomością;
5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Należy jednak zaakcentować, iż czynnością związane z zarządzaniem i administrowaniem nieruchomością muszą być stałe, ciągłe, nie zaś jedynie interwencyjne, czy czasowe. Umowa z zarządcą winna w takim wypadku obejmować nadzór nad sprzątaniem i utrzymaniem nieruchomości w należytym stanie, a także dokonywanie bieżących konserwacji budynku, tak by zapewnić bezpieczeństwo użytkownikom budynku, wraz z chodnikami, i miejscami parkingowymi

W przypadku powierzenia zarządu profesjonaliście, właściciel, wspólnota mieszkaniowa może powoływać się na wyłączenie odpowiedzialności z art. 429 k.c. W takim wypadku odpowiedzialność w razie szkody spowodowanej przez spadający sopel, śnieg, czy bryłę lodu poniesie zarządca.

Może się jednak zdarzyć, że właścicielem gruntu, na którym doszło do szkody, jest np. wspólnota mieszkaniowa, spółdzielnia, osoba prywatna lub firma. W takiej sytuacji należy ustalić do kogo mamy skierować nasze roszczenia. Informacje do kogo należy dany teren można uzyskać w wydziale geodezji urzędu miasta lub w starostwie powiatowym, sięgając do rejestru gruntów i budynków, a następnie sprawdzając w księdze wieczystej kto jest właścicielem. Żeby uzyskać te informacje, musimy wykazać interes prawny.

Na skutek odniesionych obrażeń poszkodowany może dochodzić od właściciela:

Zadośćuczynienia

Odszkodowania (kosztów leczenia, kosztów dojazdów do lekarzy, kosztów rehabilitacji, kosztów leków, kosztów opieki osób trzecich, renty na przyszłość, utraconych dochodów)

W takim wypadku zastosowanie znajdą art. 444 i 445 k.c.

Roszczenie o rentę obejmuje zwiększone potrzeby poszkodowanego polegające na konieczności pokrycia takich kosztów jak utrzymanie, stała lub doraźna opieka, koszty zmiany diety, warunków bytowych (środki lokomocji, mieszkanie) [A. Olejniczak [w:] A. Kidyba, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania – część ogólna, Warszawa 2010, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 października 1976 r., IV CR 487/76].

Na skutek uszkodzenia mienia poszkodowany może dochodzić od właściciela

Odszkodowania (kosztów naprawy, najmu pojazdu zastępczego, utraty wartości pojazdu)

W takim wypadku zastosowanie znajdzie art. 361 k.c.

Występujący z roszczeniami powinien jednak pamiętać, iż zgodnie z art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Oznacza to, że „żądający” musi przedstawić dowody na to, że doszło do zdarzenia, gdzie i kiedy do niego doszło, na skutek czego doszło do zdarzenia, jakich obrażeń doznał, czy wymagał pomocy innych osób, jakie były koszty leczenia, czy leczenie dostępne było publicznie, jakie były koszty dojazdów (do lekarzy, na rehabilitację itp.).

W przypadku chęci uzyskania dodatkowej, bardziej szczegółowej analizy konkretnego przypadku, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią.